商业物业租赁运营公司：SOHO 中国 SOHO China Limited(0410)

SOHO 中国有限公司 SOHO CHINA LIMITED（港交所：0410）是一家以北京和上海优质商业物业为核心的投资及运营企业，收入主要来自写字楼及配套商业空间租赁。公司由潘石屹与张欣共同创办，2007年在香港联合交易所主板上市，现有物业组合包括前门大街、望京 SOHO、银河 SOHO、丽泽 SOHO、古北 SOHO及外滩 SOHO等项目。

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SOHO 中国 SOHO China Limited(0410)港股百科

SOHO 中国的主要产品不是住宅，而是位于核心商务区的办公楼和商业空间。公司负责物业持有、招商、租赁、运营及客户服务，并通过建筑设计和交通区位形成项目辨识度。北京项目集中于朝阳、东城等成熟商圈，上海项目则覆盖外滩、虹桥交通枢纽及长宁等区域，租户来自科技、专业服务、金融和消费等行业。

公司早期采取开发销售模式，2012年后转向持有型商业物业，经营重点随之由预售回款转为租金、出租率和租户质量。截至2025年末，投资物业平均出租率为82.8%，高于2024年末的77.7%；全年物业租赁收入约13.67亿元人民币，占总收入绝大部分，物业租赁毛利率约82%。

2025年公司总收入约13.72亿元人民币，剔除投资物业估值变动及一次性税项后的经营应占基础利润约1.34亿元，而股东应占亏损约2.91亿元。阅读这类商业地产公司的业绩时，除租金收入外，还需同时观察出租率、租金水平、融资成本、资产估值及净负债率；公司2025年末净负债率为39.7%。

SOHO 中国 SOHO China Limited(0410)历史百科

1995年：公司业务前身北京红石实业有限责任公司成立，潘石屹与张欣由此开展房地产开发业务。
1998年：SOHO现代城（原称SOHO新城）开始销售，项目把办公、居住和商业功能结合，成为公司早期代表作。
2001年：长城脚下的公社项目启动，以当代建筑师设计的独立建筑群形成品牌影响力。
2002年：现上市主体SOHO中国有限公司成立；同年博鳌蓝色海岸一期交付。
2002年：建外SOHO启动预售，长城脚下的公社一期以酒店形式投入运营。
2003年：建外SOHO第一至第三期交付，项目逐步成为北京国贸商圈的大型办公及商业社区。
2005年：朝外SOHO开工建设，公司继续扩大北京核心城区项目组合。
2006年：公司取得三里屯南区地块，随后开发为三里屯SOHO。
2007年：SOHO尚都开业，公司在北京CBD的商业物业布局进一步扩大。
2007年：公司于10月8日在香港联合交易所主板上市，股份代号0410。
2007年：朝外SOHO及建外SOHO第七期完成交付。
2008年：公司收购朝阳门SOHO及中关村SOHO项目，补充北京核心区资产储备。
2009年：公司以约40亿元人民币取得望京B29地块，后来开发为望京SOHO。
2009年：公司以约24.5亿元人民币收购上海东海广场，并将其改造为SOHO东海广场，正式进入上海市场。
2010年：公司收购上海外滩204地块权益，后来开发为外滩SOHO。
2010年：公司取得上海虹桥临空经济园区地块，后来开发为凌空SOHO；同年三里屯SOHO建成。
2012年：银河SOHO建成开放，成为公司在北京的标志性办公商业项目之一。
2012年：公司宣布由开发销售模式转向持有并出租优质商业物业，经营模式发生重要转变。
2013年：公司以约19.22亿元人民币取得北京丽泽金融商务区地块，开发丽泽SOHO。
2013年：公司以约31.9亿元人民币取得上海古北地块，开发古北SOHO。
2014年：望京SOHO投入使用，形成三座流线型塔楼组成的办公商业综合体。
2014年：上海SOHO复兴广场及凌空SOHO相继建成，公司上海持有物业组合扩大。
2015年：公司推出共享办公品牌SOHO 3Q，把既有办公空间延伸至灵活办公服务。
2016年：公司以约32.2亿元人民币出售SOHO世纪广场，持续调整资产组合。
2018年：公司宣布出售虹口SOHO、天山广场和凌空SOHO三项上海物业。
2019年：丽泽SOHO建成启用，其贯通建筑高度的中庭成为项目主要设计特征。
2019年：古北SOHO建成投入使用，补充上海虹桥及古北商务区的办公资产。

SOHO 中国 SOHO China Limited(0410)港股投资

分析SOHO中国时，出租率和续租租金是最直接的经营指标。公司收入集中于北京、上海商业物业，优点是资产位置较集中且租赁业务毛利率较高，但也意味着业绩对两地写字楼供需、企业租赁意愿和租金竞争高度敏感。

投资物业公允价值变动可能令会计利润明显波动，因此经营现金流、基础利润、债务到期结构和利息成本更能帮助理解持续经营能力。资产处置可以降低杠杆并带来现金，但也可能减少未来租金来源；评估公司时应结合出租率、租户集中度、净负债率及主要物业估值变化。本文只作公司资料整理，不构成投资建议。

参考资料

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James Lee（总编辑）毕业于美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院，接受过系统的金融与经济学训练。他专注于宏观经济和行业研究，擅长梳理政策变化、市场周期与产业趋势之间的联系。他曾在国际大型投资银行及证券机构从业逾十年，积累了跨市场研究经验。作为口袋香港总编辑，他坚持以可核查的资料和独立判断把关内容，为读者提供审慎、清晰的港股解读。

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