商业地产开发运营公司：宝龙地产 Powerlong Real Estate Holdings Limited(1238)

宝龙地产控股有限公司 Powerlong Real Estate Holdings Limited(港交所:1238)于2007年在开曼群岛成立，总部位于上海，是一家以投资控股为主体的房地产开发与运营公司，主要通过附属公司在中国内地开发商住综合体，持有商业物业，并提供商业运营、住宅物业管理及相关服务。集团在澳门起步的历史早于这家上市公司，不能将两者的成立年份混为一谈。

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宝龙地产 Powerlong Real Estate Holdings Limited(1238)港股百科

宝龙地产的核心并非单一住宅开发：它把购物中心、住宅、办公楼、酒店与公寓放进综合项目中，开发销售与长期持有并行。公司2009年在香港上市，近年来将项目重心放在长三角等城市群。2026年中报显示，物业开发仍是主要收入来源，租金、商业运营和住宅物业管理则提供不同于交付收入的经常性现金流，但其规模尚不足以抵消开发业务的下滑。

商业项目使用宝龙一城、宝龙城、宝龙广场及宝龙天地等系列；住宅产品涵盖商品房和别墅，部分项目配套办公、酒店与公寓。业务大致分为以下几类：

物业开发：建设及销售住宅和商用物业，收入取决于项目交付与结转。
物业投资：持有购物中心等商业物业并获取租金，资产估值也会影响损益。
运营与管理：通过商业管理及住宅物业管理服务获取收入，宝龙商业管理控股有限公司是这一板块的重要上市附属公司。
酒店及相关服务：部分综合项目配套国际品牌或自有品牌酒店，并提供其他开发相关服务。

截至2026年6月底，集团持有并管理61座购物中心，另以轻资产方式管理7座；投资物业总建筑面积约819万平方米，土地储备约1,300万平方米，其中约55.6%位于长三角。2026年上半年，连同合营及联营项目的合约销售额约人民币34.20亿元；营业收入约人民币81.84亿元，同比下降38.2%，其中物业销售收入约人民币58.50亿元。毛利率由上年同期15.3%降至6.7%。2026年9月单月未经审计合约销售额约人民币4.20亿元，首九个月合计约人民币48.50亿元；该销售口径与会计收入不同，不宜直接相加或比较。

宝龙地产 Powerlong Real Estate Holdings Limited(1238)历史百科

1990年：宝龙集团在澳门创立；这是母集团沿革，并非当前上市法人的成立年份。
1992年：宝龙集团开始投资中国内地房地产项目，并在厦门展开项目开发。
2003年：宝龙地产业务转向综合性商业地产项目的开发和运营。
2007年：现上市主体宝龙地产控股有限公司于7月18日在开曼群岛注册成立；集团的商业运营服务也于这一时期起步。
2009年：宝龙地产控股有限公司于10月14日在香港交易所主板上市，股票代码1238。
2017年：集团文化艺术板块的上海宝龙美术馆于11月开馆，为其商业与文化结合的布局增加实体空间。
2019年：附属公司宝龙商业管理控股有限公司于12月30日在香港交易所主板上市，股票代码9909。
2023年：面对流动性压力，公司于11月提出部分境外债务的整体解决方案，并与债权人磋商。
2024年：公司于2月签订境外债务重组支持协议；同年12月，旧方案的计划生效，但这不等于整项重组交易完成。
2025年：旧重组方案因未在2月底的最后期限前满足实施条件而失效；公司于10月就新方案签订重组支持协议。
2026年1月：公司披露，附属公司发行的六只境内债券及资产支持证券的重组方案获相关持有人会议批准；这只是对应债务安排的进展。
2026年2月：集团完成出售持有杭州滨江宝龙城及相关酒店项目的杭州华展全部股权。该交易在2025年12月签约，初步代价为人民币10亿元，须按协议调整。
2026年3月：股东特别大会批准拟出售部分宝龙商业股份的协议；该股份交易属于境外重组安排的一部分，批准不代表交割完成。
2026年6月：香港高等法院批准新境外重组计划，计划于6月22日生效；公司当时明确表示整体重组的实施生效日尚未到来。
2026年9月：公司取得所需债权人同意，将新方案的最后期限由9月30日延至11月30日，整体重组仍待后续条件落实。

宝龙地产 Powerlong Real Estate Holdings Limited(1238)港股投资

观察这家公司，应分别看销售回款、交付结转和持有物业的运营质量。2026年上半年归属母公司股东亏损约人民币5.92亿元，较上年同期亏损26.52亿元收窄；但当期确认约人民币31.06亿元境内债务重组收益。若按公司披露的剔除相关非经常性项目的非香港财务报告准则口径，集团核心亏损约人民币19.89亿元，高于上年同期的16.32亿元。仅凭账面亏损收窄，不能判断主营业务已恢复盈利。

偿债与持续经营风险同样突出。2026年6月底总借款约人民币497.75亿元，其中约322.32亿元在一年内到期；现金及受限制现金合计约75.21亿元，审阅会计师提示存在可能对持续经营能力构成重大疑问的重大不确定性。公司上半年不派中期股息。境外计划虽已在2026年6月生效，但截至9月仍在延长整体重组的最后期限，不能把“计划生效”写成“债务重组全部完成”。投资者还需持续核对后续实施公告、资产处置交割、现金回笼、租金及管理收入与项目交付情况。

参考资料：

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James Lee（总编辑）毕业于美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院，接受过系统的金融与经济学训练。他专注于宏观经济和行业研究，擅长梳理政策变化、市场周期与产业趋势之间的联系。他曾在国际大型投资银行及证券机构从业逾十年，积累了跨市场研究经验。作为口袋香港总编辑，他坚持以可核查的资料和独立判断把关内容，为读者提供审慎、清晰的港股解读。

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