中国物业管理及商业运营服务商：星悦康旅 Starjoy Wellness and Travel Company Limited(3662)

星悦康旅股份有限公司 Starjoy Wellness and Travel Company Limited(港交所:03662)创立于2000年，在开曼群岛注册成立，总部位于中国广州，是一家以物业管理和商业运营为核心业务的现代服务企业。公司主要为住宅小区、商业综合体、写字楼、别墅和旅游小镇提供物业管理服务，同时为购物中心和商业物业提供从前期定位、招商到开业后运营的全程商业运营管理服务，并布局文旅、康养等延伸业务。公司全职雇员约1,684人。

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星悦康旅 Starjoy Wellness and Travel Company Limited(3662)港股百科

星悦康旅是一家从奥园体系里分拆出来的物业管理与商业运营服务商，业务全部落在内地，围绕“住”和“逛”两件事展开：一边管房子，一边管商场。公司分物业管理服务和商业运营服务两大板块，前者面向开发商、业主和住户，后者面向商业物业开发商和承租商户，两块业务互相导流，构成公司最基本的收入盘子。上市之后，公司又把文旅和康养拉进来，试图在物业和商业之外再长出一条增长线。截至2025年年中，公司在管建筑面积约3,444.9万平方米，服务项目超228个，服务业主超300万户。

具体到产品和服务，公司手里的活可以分成四块：

物业管理服务：为住宅、商业综合体、写字楼、别墅、旅游小镇提供基础物业管理，涵盖安保、保洁、绿化、维修养护，还包括销售辅助服务、社区增值服务和供暖服务，面向开发商、业主和住户。
商业运营服务：为购物中心提供市场定位、商户招揽和商业运营管理，覆盖前期规划、商业设计、技术咨询、招商代理、开业筹备到资产运营全链条，旗下有奥园广场、奥园城市广场两个品牌，也接第三方项目；截至2025年年中，公司为15个购物中心/写字楼提供商业运营服务，在管建筑面积约54.9万平方米。
文旅服务：运营奥园英德巧克力王国、恩平泉林黄金小镇等文旅项目，把物业和商业的客流导向旅游度假场景。
康养与智慧社区服务：以“奥悦之家”为康养品牌，搭建线上智能健康平台，推进社区养老、居家养老；同时通过微信服务号和社区“星悦生活服务站”做智慧社区服务，把快递代收、日用品代购、房屋租售、健康服务做到业主家门口。

财务上，公司2025年全年收益约12.20亿元，其中物业管理服务约10.64亿元，商业运营服务约1.39亿元，物业租赁及相关服务约0.17亿元；毛利约3.13亿元，净利润约0.52亿元，净利率约4.2%。2026年上半年，公司收益约5.79亿元，同比下降约5.2%，毛利约1.68亿元，与上年同期基本持平，净利润约0.23亿元，同比增长约9.4%，毛利率回升至约29.1%。在我看来，这家公司的看点不在规模，而在于它从奥园体系里走出来之后，能不能把第三方项目和文旅康养做成第二条腿。