中国综合物业管理服务商：时代邻里 Times Neighborhood Holdings Limited(9928)

时代邻里控股有限公司 Times Neighborhood Holdings Limited(港交所:09928)成立于1998年，在开曼群岛注册成立，经营总部位于中国广州。这家公司脱胎于地产开发商时代中国：成立之初就是时代中国旗下的控股子公司，专门为其开发的物业提供管理服务。2019年12月19日，时代邻里从时代中国分拆出来，在香港联交所主板独立挂牌上市（股份代号9928）。它是物业服务百强榜单的常客，2019年综合实力位列第13，2020年升至第12位；2019年全职雇员约8,050人。

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时代邻里 Times Neighborhood Holdings Limited(9928)港股百科

我对时代邻里的第一印象是”脱胎于房企、靠收并购长大的大湾区物管公司”。它的根扎在广州，1998年就开始给时代中国的楼盘做物业管理，是典型的”开发商拆分物管”出身。2019年底分拆上市之后，它不再只靠母公司输送项目，而是转身走向市场化外拓：大湾区仍是基本盘，广州、佛山、珠海等城市的住宅、商业、写字楼里都有它的身影，同时战略性布局全国有增长潜力的城市。

它的生意拆开看是四块。物业管理服务是基本盘，管理的物业类型相当多元：住宅小区之外，还有工业园区、商业物业及写字楼、多功能综合体、政府大楼、公共设施、机场、教育机构，甚至市政环卫项目。非业主增值服务和社区增值服务是两条增值线，前者面向开发商做案场服务、开荒保洁这类配套，后者面向业主做拎包入住、房屋翻新、资产管理、家政和停车场管理。此外还有其他专业服务。到2019年底，公司在管总面积约4,648万平方米，其中大湾区占八成以上；发展到2025年年中，在管物业管理面积已超过1.25亿平方米，第三方项目的占比升至73%，市场化拓展是实打实的。

这家公司最值得玩味的，是它”买买买”的节奏和后来踩的坑。2020年是它最激进的一年，一年之内连收四家公司：从供电系统物管、政府机关物业，到上海的工业物流地产管理，再到成都的西南物管，盘子铺得很快。但地产下行拖累了整个物管板块，2023年公司发布盈警，预计2022年由盈转亏、亏损不超过2.3亿元，主要原因是资产减值、成本上升，以及疫情和宏观环境对业务的冲击。好在2025年3月它又发出正面盈警，预计2024年扭亏为盈、净利不低于1,000万元，靠的是核心业务企稳和商誉减值大幅减少。股价也在2020年冲上十几港元高点后，随整个板块一起回调，市场给的估值早已回归理性。

时代邻里 Times Neighborhood Holdings Limited(9928)历史百科

1998年，公司成立，最初是地产开发商时代中国旗下的控股子公司，负责为时代中国开发的物业提供管理服务——这就是它起家的底盘。

2019年，它在上市前先把盘子做大：一年内接连收购广州东康物业服务、清远荣泰物业管理、佛山南海宜信物业三家区域物管公司。同年12月19日，时代邻里正式从时代中国分拆，在香港联交所主板挂牌上市，股份代号9928，最终招股价5.15港元，集资约7.9亿港元。

2020年是它上市后扩张最猛的一年，一口气完成四笔收购：3月以3,270万元拿下广州市浩晴物业管理；5月以1,487万元收购广州市耀城物业管理100%股权，两家主营供电系统和政府机关物业服务；6月以2.34亿元收购上海科箭物业51%股权，借此切入工业物流地产管理赛道；12月再以2.97亿元收购成都合达联行科技49%股权，把触角伸向西南市场。

2023年3月，公司发布盈警，预计2022年录得不超过2.3亿元的净亏损，而2021年还盈利约3.08亿元，是上市后首次由盈转亏，主要原因是资产减值、经营成本上升，以及地产行业下行和疫情反复对业务的冲击。2025年3月，公司又发布正面盈警，预计2024年扭亏为盈、净利不低于1,000万元，主要得益于核心业务表现稳定、部分增值业务收入明显提升，以及商誉减值损失同比大幅减少。